Die Grundsteuer stellt für Eigentümer von Grundstücken und Immobilien eine bedeutende finanzielle Belastung dar, die durch die Kommunen erhoben wird. Eine oftmals diskutierte Frage ist, ob die Last der Grundsteuer letztlich von den Mietern oder den Vermietern getragen wird. In unserer umfassenden Analyse betrachten wir die aktuelle Rechtslage und die bevorstehenden Änderungen durch die Grundsteuerreform im Jahr 2025. Gerade im Hinblick auf die Umlagefähigkeit dieser Steuer, die zu den umlagefähigen Nebenkosten zählt, ist es entscheidend zu klären, wie diese Kosten im Mietvertrag festgehalten werden. Die Frist für die neue Grundsteuererklärung endete am 31. Januar 2023, wobei Bayern eine Verlängerung bis zum 30. April 2023 gewährte. Lesen Sie weiter, um herauszufinden, wer die Grundsteuer letztlich zu zahlen hat.
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine Substanzsteuer, die auf den Besitz von Grundstücken und Immobilien erhoben wird. Diese Steuer wird in verschiedene Arten der Grundsteuer unterteilt, nämlich Grundsteuer A, Grundsteuer B und zukünftig Grundsteuer C. Grundsteuer A bezieht sich auf landwirtschaftliche Flächen, während Grundsteuer B auf bebaute und unbebaute Grundstücke Anwendung findet.
Ab dem Jahr 2025 wird die Grundsteuer C eingeführt, diese ermöglicht es Kommunen, einen eigenen Hebesatz für baureife Grundstücke festzulegen. Damit soll eine geeignete Grundlage geschaffen werden, um dem Bodenverbrauch entgegenzuwirken und Anreize für die Schaffung von Wohnraum zu schaffen.
Die Grundsteuer wird regelmäßig vierteljährlich an das zuständige Finanzamt gezahlt. Für Vermieter ist es möglich, die Grundsteuer auf die Mieter umzulegen, sofern eine entsprechende Klausel im Mietvertrag enthalten ist. Bei vollvermieteten Immobilien kann die Grundsteuer komplett auf die Mieter umgelegt werden.
| Art der Grundsteuer | Beschreibung | Beispiel |
|---|---|---|
| Grundsteuer A | Für landwirtschaftliche Nutzflächen | Felder, Wiesen |
| Grundsteuer B | Für bebaute and unbebaute Flächen | Wohnhäuser, Grundstücke |
| Grundsteuer C | Für baureife Grundstücke (ab 2025) | Unbebaute Baugrundstücke |
Die rechtlichen Grundlagen der Grundsteuer
Die rechtlichen Grundlagen für die Grundsteuer sind im Grundsteuergesetz (GrStG) festgelegt. Eigentümer von Grundstücken sind steuerpflichtig und müssen die Grundsteuer an die jeweilige Gemeinde zahlen. Diese Steuerpflicht ist ein wichtiger Aspekt, den Vermieter beachten müssen, insbesondere wenn es um die Umlage der Grundsteuer auf die Mieter geht. Um rechtliche Probleme zu vermeiden, ist es von Bedeutung, dass im Mietvertrag klar festgehalten wird, dass die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt werden darf.
Der Paragraph 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sowie die Betriebskostenverordnung (BetrKV) definieren die Details zur Umlagefähigkeit der Grundsteuer. Bei mehreren Mietwohnungen innerhalb eines Objektes wird die Grundsteuer gemäß dem Anteil der Wohnfläche aufgeteilt. Beispielhaft zeigt ein Drei-Parteien-Haus mit insgesamt 210 Quadratmetern, dass die Grundsteuer von 360,66 Euro folgendermaßen verteilt werden kann:
| Etage | Wohnfläche (qm) | Umlage Grundsteuer (in Euro) |
|---|---|---|
| Erdgeschoss | 90 | 154,57 |
| Obergeschoss | 70 | 120,22 |
| Dachgeschoss | 50 | 85,87 |
Ein wesentlicher Punkt für Vermieter ist die Regelung, dass bei Leerstand die Grundsteuer nicht auf die verbleibenden Mieter umgelegt werden darf. In solchen Fällen muss der Vermieter selbst für die Zahlung aufkommen. Der Eigentümer hat auch die Möglichkeit, einen Erlass der Grundsteuer zu beantragen, wenn der Rohertrag um mehr als 50 % gemindert ist. Diese rechtlichen Grundlagen bilden das Fundament, auf dem das gesamte Steuerrecht der Grundsteuer basiert.
Grundsteuer – Mieter oder Vermieter?
Die Grundsteuer zählt zu den laufenden Betriebskosten, die Vermieter in der Regel auf ihre Mieter umlegen können. Die Umlagefähigkeit der Grundsteuer ist in der Betriebskostenverordnung klar definiert und ermöglicht es Vermietern, die entsprechenden Kosten transparent in den Mietverträgen auszuweisen. Eine essentielle Voraussetzung hierfür ist eine eindeutige vertragliche Vereinbarung, die den Mieter über die Umlage informiert.
Umlagefähigkeit der Grundsteuer
In Übereinstimmung mit § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) dürfen Vermieter die Grundsteuer vollständig an die Mieter weitergeben. Dies erfolgt üblicherweise durch die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen, die auch einen Anteil für die Grundsteuer enthalten. Die Höhe der Grundsteuer hängt unter anderem von der Steuermesszahl ab, die für verschiedene Grundstücksarten unterschiedlich festgelegt wird. Für Wohngrundstücke beträgt diese derzeit 0,31 Promille, während sie für Nichtwohngrundstücke 0,34 Promille beträgt.
Relevante Gesetze und Verordnungen
Die rechtlichen Grundlagen zur Umlagefähigkeit finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sowie in der Betriebskostenverordnung. Laut § 557 BGB sind Vermieter berechtigt, die Grundsteuer als Teil der Betriebskosten im Mietvertrag zu regeln. Es ist wichtig zu beachten, dass Vermieter auch für die rechtzeitige Zahlung der Grundsteuer an die Gemeinde verantwortlich bleiben, selbst wenn sie diese Kosten vollständig auf die Mieter umlegen. Besondere Regelungen gelten, wenn Mieter durch die gewerbliche Nutzung benachteiligt werden, etwa wenn die zusätzliche Belastung durch gewerbliche Mietverhältnisse die Grenze von 10 % überschreitet.
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt durch die Kombination mehrerer Faktoren. Der Einheitswert, der durch das Finanzamt festgelegt wird, spielt dabei eine zentrale Rolle. Dieser Wert stellt den geschätzten Marktwert eines Grundstücks dar und bildet die Grundlage für die Steuerberechnung. Darüber hinaus fließen die Grundsteuermesszahl und der Hebesatz der jeweiligen Gemeinde in die Berechnung ein. Im Folgenden werden die entscheidenden Aspekte beleuchtet.
Berechnung des Einheitswerts
Der Einheitswert wird im Rahmen der Grundsteuerreform ab 2025 neu festgelegt. Hierbei wird der Wert eines Grundstücks auf Basis von Vergleichswerten ermittelt. Für die Berechnung der Grundsteuer wird der Einheitswert mit der Grundsteuermesszahl und dem von der Gemeinde festgelegten Hebesatz multipliziert. Beispielsweise könnte ein Einfamilienhaus mit einem Einheitswert von 35.000 Euro eine unterschiedliche Grundsteuerlast aufweisen, je nachdem, in welcher Gemeinde es sich befindet und welche Messzahlen dort angewendet werden.
Grundsteuermesszahl und Hebesatz
Die Grundsteuermesszahl variiert je nach Art der Immobilie und Bundesland. Beispielsweise beträgt die Steuermesszahl für Einfamilienhäuser bis zu einem Einheitswert von 38.346 Euro 2,6 ‰, während diese für Zweifamilienhäuser 3,1 ‰ und für andere Immobilien 3,5 ‰ beträgt. Der Hebesatz, der von den Gemeinden festgelegt wird, kann stark schwanken und hat einen wesentlichen Einfluss auf die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer. Ein Beispiel verdeutlicht, dass ein Zweifamilienhaus in Berlin mit einem Gesamtwert von 35.000 Euro bei einem Hebesatz von 810 % eine jährliche Grundsteuerlast von 878,85 Euro hat, was monatlich 73,24 Euro entspricht. Diese variablen Faktoren machen die Berechnung der Grundsteuer komplex und individuell.
Die Umlage der Grundsteuer auf den Mieter
Die Umlage der Grundsteuer auf den Mieter erfolgt in der Regel im Rahmen der Nebenkostenabrechnung. Diese Abrechnung stellt sicher, dass die Mieterlasten transparent dargestellt werden. Bei Mehrfamilienhäusern ist die Umlage oft an die Wohnfläche gebunden, wodurch Mieter entsprechend ihrer genutzten Fläche in die Kosten einbezogen werden. Das führt zu einer Vielfalt von Abrechnungen, abhängig von den individuellen Mietverträgen und den vereinbarten Umlageschlüsseln.
Ein wichtiger Aspekt ist die mögliche Anpassung der Nebenkosten, besonders in Anbetracht der Grundsteuerreform ab 2025. Es wird erwartet, dass die Grundsteuerbeträge deutlich steigen, was sich direkt auf die Nebenkostenabrechnung auswirken wird. Mieter könnten demnach mit Nachforderungen konfrontiert werden, wenn die Grundsteuer erhöht wird, insbesondere wenn sich die Werte der Immobilien entsprechend verändern.
Die Frist für die Abrechnung der Nebenkosten beträgt maximal 12 Monate nach dem Ende des Abrechnungsjahres. Daher müssen Vermieter sicherstellen, dass alle Umlagen, einschließlich der Grundsteuer, registriert und transparent dargestellt werden, was Mieterinnen und Mieter in die Lage versetzt, die Abrechnung zu überprüfen und gegebenenfalls Einspruch einzulegen.
| Parameter | Details |
|---|---|
| Umlageart | Erfolgt meist nach Wohnfläche |
| Frist für Nebenkostenabrechnung | Innerhalb von 12 Monaten nach Kalenderjahresende |
| Höhe der Grundsteuer | Kann 2025 bis zu zehnmal höher als zuvor sein |
| Mögliche Nachforderungen | Im Falle einer Erhöhung der Grundsteuer |
| Einsichtsrecht der Mieter | Recht auf Einsicht in die Belege der Nebenkostenabrechnung |
Voraussetzungen für die Umlage
Um die Grundsteuer auf die Mieter umzulegen, sind bestimmte Bedingungen zu beachten. Ein Mietvertrag muss klare Klauseln zur Umlage von Nebenkosten enthalten. Dies sind entscheidende Umlage Voraussetzungen für eine rechtmäßige Handhabung. Fehlt eine solche Regelung, bleibt die Umlage unzulässig.
Anforderungen im Mietvertrag
Im Mietvertrag sollte ausdrücklich festgelegt sein, dass die Grundsteuer als Betriebskosten umgelegt werden kann. Diese Definition ist notwendig, um sicherzustellen, dass der Mieter über die finanziellen Verpflichtungen informiert wird. Der Vermieter trägt die Verantwortung, diese Informationen transparent zu kommunizieren. Für Mietverträge, die diese Regelung nicht enthalten, gelten die üblichen mietrechtlichen Bestimmungen, weshalb die Nebenkosten nicht umlegbar sind.
Verteilerschlüssel für die Umlage
Der Verteilerschlüssel spielt ebenfalls eine zentrale Rolle bei der Umlage der Grundsteuer. Häufig wird hierbei die Wohnfläche der Mieter berücksichtigt, um den individuellen Anteil zu berechnen. Bei gemischt genutzten Gebäuden müssen unterschiedliche Verteilerschlüssel angewandt werden, um die genaue Umlage zu bestimmen. Diese Aufteilung muss klar im Mietvertrag angegeben sein, um spätere Unklarheiten zu vermeiden.
Besonderheiten bei gemischter Nutzung
Immobilien mit gemischter Nutzung, das heißt sowohl Wohnflächen als auch Gewerbeflächen, weisen spezifische Besonderheiten hinsichtlich der Grundsteuer auf. In solchen Fällen ist eine getrennte Berechnung unerlässlich, wenn die zusätzlichen Kosten für Mieter über 10% ansteigen. Diese Trennung gewährleistet, dass sowohl Wohn- als auch Gewerbemieter fair behandelt werden.
Getrennte Berechnung für Wohn- und Gewerbeflächen
Die Grundsteuer eines gemischt genutzten Gebäudes wird in der Regel auf Basis der Gesamtfläche aufgeteilt. Bei einer typischen Verteilung von 13% für Wohnflächen und 87% für Gewerbeflächen, ergeben sich unterschiedliche Belastungen für Mieter. Die Grundsteuer für die Jahre 2005 bis 2007 betrug insgesamt 44.347,88 EUR, wobei 6.106,70 EUR den Wohnungen zugewiesen wurden. Die Abrechnung der Betriebskosten erfolgt entsprechend dem Verhältnis der jeweiligen Flächen. Deshalb ist es wichtig, dass Mieter ihre Nebenkostenabrechnung genau prüfen, da 90% der geprüften Abrechnungen fehlerhaft waren. Durch genaues Kontrollieren konnten Mieter durchschnittlich 320 Euro sparen.
Auswirkungen durch Leerstand
Leerstand hat erhebliche Auswirkungen auf die Grundsteuerbelastung. Vermieter können bei leerstehenden Flächen eine Reduzierung der Grundsteuer um bis zu 50% beantragen, wenn der Leerstand nicht durch den Eigentümer verursacht wurde. Diese Regelung bietet eine Erleichterung in schwierigen wirtschaftlichen Zeiten. Mieter sollten sich auch über die Abrechnungsfristen im Klaren sein. Die Frist für die Nebenkostenabrechnung beträgt in der Regel 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum. Kenntnisse über diese Regelungen sind essenziell, um unangemessene Kosten zu vermeiden und die eigene finanzielle Belastung zu optimieren.
Änderungen durch die Grundsteuerreform 2025
Die Grundsteuerreform 2025 bringt signifikante Veränderungen in der Berechnung der Grundsteuer mit sich. Am 1. Januar 2025 tritt die Reform in Kraft, wodurch fast 36 Millionen Grundstücke neu bewertet werden müssen. Diese Neukalkulation zielt darauf ab, die Grundstückswerte an die aktuellen Marktverhältnisse anzupassen, da zuvor die Werte aus den Jahren 1935 und 1964 zugrunde lagen. Vermieter werden sich auf die Auswirkungen Vermieter einstellen müssen, da die Grundsteuer künftig zu 100 Prozent auf die Mieter umgelegt werden kann.
Auswirkungen für Vermieter
Die Neuregelung führt oft zu erheblichen Kosten für Vermieter, die mit vierstelligen Beträgen pro Jahr rechnen müssen. Die neuen Messbescheide wurden bereits zu 99 Prozent versandt, sodass Vermieter sich aktiv mit den Anpassungen beschäftigen sollten. In einigen Städten gibt es zudem Überlegungen zur Einführung der Grundsteuer C, die einen höheren Hebesatz für unbebaute, aber baureife Grundstücke ermöglicht. Dies hat potenziell direkte Auswirkungen auf die Rentabilität von Mietobjekten.
Anpassungen für Mieter
Mieter werden die Auswirkungen der Grundsteuerreform 2025 vorrangig erst 2026 bemerken, wenn die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025 erfolgt. Diese könnten steigende Kosten beinhalten, die direkt aus der umgelegten Grundsteuer resultieren. So müssen sich Mieter auf etwaige Anpassungen Mieter in ihren monatlichen Zahlungen einstellen. Die Grundsteuer B bleibt weiterhin zentral für betriebliche und private Grundstücke, die je nach Bundesland variieren. Um die spezifischen Auswirkungen zu verstehen, empfiehlt es sich, die Regelungen der jeweiligen Kommunen zu prüfen.
Nebenwirkungen der Grundsteuer auf Mieter
Die Auswirkungen der Grundsteuer auf Mieter sind vielfältig und können sich in verschiedenen finanziellen Verpflichtungen äußern. Ein zentraler Aspekt sind die Nebenkostenvorauszahlungen, die Mieter monatlich leisten. Diese Vorauszahlungen beinhalten häufig auch die Kosten für die Grundsteuer, die sich im Laufe der Zeit ändern können. Änderungen der Grundsteuer können direkte finanzielle Folgen haben.
Monatliche Nebenkostenvorauszahlungen
Die Nebenkostenvorauszahlungen stellen eine Form der Vorauszahlung dar, die Mieter zur Deckung der laufenden Betriebskosten leisten. Wenn die Grundsteuer steigt, haben Vermieter die Möglichkeit, diese Erhöhung an die Mieter weiterzugeben. Dadurch könnten die Mieter mit erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen konfrontiert werden. Dies hat direkten Einfluss auf die monatlichen Budgets und kann erhebliche Mehrkosten verursachen.
Nachforderungen und Rückzahlungen
Im Jahr nach einer Erhöhung der Grundsteuer können Vermieter Nachforderungen stellen, die es den Mietern erschweren, ihre finanziellen Verpflichtungen zu planen. Mieter sollten jedoch nicht vergessen, dass es auch Rückzahlungen geben kann, falls die tatsächlich angefallenen Kosten niedriger ausfallen als die geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen. Wichtig ist, dass Mieter während des Jahres die Abrechnungen aufmerksam verfolgen, um mögliche Nachforderungen frühzeitig zu erkennen.
Was passiert bei Leerstand?
Der Leerstand von Immobilien stellt Eigentümer vor spezifische Herausforderungen. Die Regelungen für leerstehende Immobilien sind klar: Vermieter sind verpflichtet, die Grundsteuer zu zahlen, auch wenn die Wohnung nicht vermietet ist. Diese Kosten können nicht auf die Mieter umgelegt werden, wodurch Eigentümer während des Leerstands finanziell belastet werden.
Regelungen für leerstehende Immobilien
In der Regel müssen Vermieter die Nebenkosten während des Leerstands selbst tragen. Diese beinhalten Ausgaben wie Instandhaltung, Reparatur und Grundsteuer. Bei der Abrechnung von Nebenkosten ist die Methode entscheidend; bei Nutzung der Wohnfläche muss die leerstehende Wohnung in der Gesamtwohnfläche aufgeführt werden. Ein Leerstand von 20 bis 30 Prozent in großen Wohnanlagen kann als Richtwert für zulässige Änderungen im Verteilerschlüssel dienen.
Befreiungsmöglichkeiten für Eigentümer
In bestimmten Situationen, wie durch höhere Gewalt, können Eigentümer einen Antrag auf Erleichterung bei der Gemeinde stellen. Die Befreiungsmöglichkeiten sind wichtig, um die finanziellen Belastungen während eines Leerstands zu reduzieren. Aufwendungen für vorübergehenden Leerstand können steuerlich abgesetzt werden, wenn sie notwendig und tatsächlich entstanden sind. Vermieter sollten sicherstellen, dass die Absetzbarkeit gewahrt bleibt, indem sie unangemessene Instandhaltungsmaßnahmen vermeiden.
Die Rolle der Gemeinden bei der Grundsteuer
Die Gemeinden tragen eine zentrale Verantwortung bei der Festlegung des Hebesatzes, der direkt die Höhe der Grundsteuer beeinflusst. Durch die Einnahmen aus der Grundsteuer finanziert jede Gemeinde verschiedene öffentliche Dienstleistungen, die der lokalen Unterstützung der Bürger zugutekommen. Der Hebesatz kann jährlich variieren, weshalb es für Eigentümer und Mieter wichtig ist, regelmäßig Informationen beim zuständigen Finanzamt einzuholen.
Die individuelle Grundsteuerbelastung variiert erheblich, abhängig vom gewählten Hebesatz der jeweiligen Gemeinde. Mieter in Gebieten mit hohen Hebesätzen sehen sich oft erheblichen Kostensteigerungen ausgesetzt. Dabei sind diese regionalen Unterschiede nicht einheitlich zu bewerten, da jede Gemeinde ihre eigenen Berechnungsmethoden anwendet.
In den meisten Mietverträgen wird die Umlage der Grundsteuer auf die Mieter ausdrücklich festgehalten. Dadurch kommt es häufig zu indirekten Zahlungen durch die Betriebskosten, die die Grundsteuer beinhalten. Mieter sollten darauf achten, ihre Nebenkostenabrechnung, insbesondere für das Jahr 2025, genau zu prüfen, um mögliche Fehler in der Abrechnung zu entdecken.
Eine gründliche Prüfung der Grundsteuerbescheide ist unerlässlich, da eine schnelle Plausibilitätskontrolle nicht ausreicht. Die Gemeinden spielen somit eine entscheidende Rolle in der finanziellen Belastung der Mieter, und die Entscheidungen bezüglich des Grundsteuersatzes und Hebesatzes haben direkte Auswirkungen auf die Rentabilität und Attraktivität von Wohnraum in verschiedenen Regionen.
Fazit
Die Grundsteuer stellt sowohl für Mieter als auch für Vermieter ein wichtiges Themenfeld dar. Die rechtlichen Grundlagen und die umlagefähige Natur dieser Steuer beeinflussen maßgeblich die Nebenkostenabrechnung, was für alle Beteiligten von Bedeutung ist. In der Zusammenfassung kann festgehalten werden, dass die Komplexität der Berechnung und Verteilung der Grundsteuer eine sorgfältige Auseinandersetzung erfordert.
Mit Blick auf die bevorstehende Grundsteuerreform im Jahr 2025 ist es unerlässlich, dass beide Seiten sich frühzeitig auf mögliche Änderungen einstellen. Insbesondere die unterschiedlichen Hebesätze in rund 8000 Gemeinden Deutschlands können maßgebliche Auswirkungen haben. Vermieter müssen zudem denken, dass bei der Umlage nicht nur die Höhe der Steuer, sondern auch die richtige Verteilung auf die Mieter entscheidend ist.
In Anbetracht der langfristigen Trends und der potenziellen Risiken, die mit ständigen Grundsteuererhöhungen verknüpft sind, sollten sowohl Mieter als auch Vermieter gut informiert bleiben. Ein solides Verständnis der Grundsteuer und ihrer Auswirkungen ist unerlässlich, um die jeweiligen Kosten und Rechte angemessen zu managen.
